​במהלך הדיונים לאישור הצעת החוק לקריאות השנייה והשלישית, עלו קשיים בנוגע למתן הערבויות לדיירים; ח"כ חנין שניהל את הדיון קרא לכל הגורמים להגיע לפתרון שיובא ל"משטר ההסכמות" בכנסת שהתפזרה ואמר כי "זו חקיקה מורכבת אך תהיה זו טעות שלא לחוקק את החוק. התחדשות עירונית היא אחת מספינות הדגל שלנו"

ועדת הפנים והגנת הסביבה, קיימה היום (ג') דיון נוסף הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות (הבטחת נכסי בעלי דירות בעסקאות מסוג של התחדשות עירונית), התשע"ה–2014, להכנתה לקריאות שנייה ושלישית. את החוק יזמו חברי הכנסת מאיר שטרית (התנועה), עליזה לביא (יש עתיד), איציק שמולי (העבודה), ניצן הורוביץ (מרצ), דב חנין (חד"ש), נסים זאב (ש"ס), רינה פרנקל (יש עתיד) ואורי מקלב (יהדות התורה).

ח"כ דב חנין  (חד"ש), שניהל את הדיון: "המדיניות שלנו היא לקדם לעודד ולתמוך בתהליכי התחדשות עירונית. אנחנו צריכים לייצר הגנות לאזרחים שמוותרים על דירותיהם. בראיה ארוכת טווח, חייבים לייצר מנגנונים ואיזונים שייצרו את הביטחונות לאנשים, שיחושו שזה תהליך מוגן בדיוק כמו בדירות חדשות. כאן אדם נותן את ביתו ולא רק כסף".

הסוגיה המרכזית, שהועלתה, הינה  שמנגנונים הקבועים לעניין הבטוחות בחוק המכר הרגיל, מעוררים קשיים בעסקאות התחדשות עירונית:
סגנית מנהל אגף התכנון ובינוי ערים במשרד הבינוי, עינת גנון: הביעה מחאה "על לחץ הזמן שהופעל כי עסקאות פינוי בינוי הן מורכבות" ואמרה כי "התוצר הסופי הוא אילוץ". הפשרה שהשעבוד יהיה רק לגבי הדירה ולא לגבי החלק היחסי בזכויות אינו פתרון מיטבי. אי אפשר לצפות שכל הדיירים יגיעו ביום אחד להסדיר את קבלת הערבות כמו עדר. חשוב לאפשר גם אם לא כתוב בחוק מנגנון נאמנות, שהערבות תופקד בידי עו"ד עד ליום הקובע".
עו"ד אורלי דותן מבנק הפועלים: "מטרת החוק מעולה אך היישום בעייתי ויהיה קושי לבצע עסקאות. מתחילים עסקה כשאוספים את כל בעלי הדירות והם יוצרים שיעבוד על הדירה הישנה לטובת בנק שמבטח. הבנק לא יכול להוציא ערבות עד שהעסקה עם היזם לא סגורה. אני לא יכולה לתת ערבות לדייר ולגלות למחרת שלשאר הדיירים אין עסקה. כשהבנק נותן שעבוד או ערבות זה מצב בלתי הפיך".
היועץ המשפטי לוועדה, עו"ד תומר רוזנר: "המנגנון של ערבות בנאמנות בידי עו"ד קביל, כמו שקיימת פרקטיקה בה נמסרת החזקה טרם נמסר חוזה חכירה מרמ"י. הערבות מופקדת בנאמנות אצל העו"ד וזה לא נוגד את החוק. אם הבנק לא מעוניין לתת ערבויות, שלא ייקח שיעבוד. ששני הצדדים יתחייבו".
ח"כ חנין הוסיף כי "אם תפקידו את הערבות בנאמנות אצל עו"ד, זה לא נוגד את ההעברה לדייר. כמו שאתם מצפים שייתנו לכם שעבוד תתנו ערבות. ברמה המעשית את מקבלת את הערבויות בזו אחר זו ולא במקביל.
ישי איצקוביץ מהתאחדות בוני הארץ: "המנגנונים שכרגע קבועים בחוק יכולים להוסיף עלויות עסקה שאין בהן צורך אמיתי. וגם יכולים להביא לכך שתמריצים או מנגנונים שכבר קיימים בחוק, למשל מתן דירה לדייר בפרויקט אחר, לא יינתנו בפועל. חלק מהמנגנונים בחוק גם אינם תואמים את ההיבטים הפרקטיים של העסקאות, כך בעניין אופן רישום השעבוד לטובת הבנק כנגד הערבויות. אי אפשר לעשות את זה בד בבד כי בהתחדשות עירונית, בשונה מעסקאות מכר רגילות, יש עשרות או מאות דיירים וכינוס כולם במועד אחד אינו אפשרי".
עו"ד כרמית יוליס ממשרד המשפטים: "הצעת החוק עוררה קשיים משפטיים והגענו לנוסח מוסכם. אם יהיה פתרון יצירתי של מנגנון נאמנות לא נתנגד.
תומר: "אנחנו לא רואים כל מניעה משפטית, כמו בערבויות חוק המכר, להפקיד ערבות בנאמנות. אם יש שלביות בעסקה אין מניעה להפקיד ערבות בידי גורם שלישי. לא מקובל שהדייר מוסר זכויותיו ויקבל ערבות חלשה. מסירה לנאמן כמוה כמסירה לדייר.
ח"כ חנין סיכם: "זו חקיקה מורכבת אך תהיה זו טעות שלא לחוקק את החוק. התחדשות עירונית היא אחת מספינות הדגל שלנו. יש כלל ברפואה שאומר "קודם כל אל תזיק". כאחד היוזמים רציתי לסיים את החקיקה הזו, כדי לתת הגנה טובה יותר, לקידום העסקאות בהתחדשות עירונית. הסוגיות בדיון מעלות את האפשרות לתמריץ שלילי, אם בהעלאת העלויות לעסקה ובקשיים למימוש העסקה". הוא קרא לכל הגורמים להעביר לוועדה בימים הקרובים הצעות לפתרון הבעיות שעלו: "אנחנו רוצים לאשר את החוק ולכן נקיים ישיבה נוספת בעוד חודש, כדי לאפשר זמן לפתור את הבעיות. כך נוכל להעלות את החוק במסגרת "משטר הסכמות" של הכנסת שהתפזרה".